Kwestia opodatkowania podatkiem od towarów i usług, potocznie zwanym VAT, przy transakcjach dotyczących nieruchomości, w tym mieszkań, budzi wiele pytań. Zrozumienie, jaka stawka VAT znajduje zastosowanie w konkretnych przypadkach, jest kluczowe zarówno dla deweloperów, jak i dla osób prywatnych sprzedających swoje lokale. Złożoność przepisów podatkowych sprawia, że często pojawiają się wątpliwości, czy dana sprzedaż powinna być opodatkowana, a jeśli tak, to według jakiej stawki. Decydujące znaczenie mają tu okoliczności związane z pierwotnym nabyciem nieruchomości, momentem jej oddania do użytku oraz statusem sprzedającego. Niewłaściwe zastosowanie przepisów może prowadzić do nieprzewidzianych konsekwencji finansowych, dlatego zgłębienie tematu jest niezwykle ważne dla prawidłowego rozliczenia.
W polskim prawie budowlanym i podatkowym, przepisy dotyczące VAT-u na mieszkania ewoluowały na przestrzeni lat. Obecnie kluczowe jest rozróżnienie, czy mamy do czynienia z pierwszą sprzedażą mieszkania przez podmiot gospodarczy, czy też z kolejną transakcją, gdzie sprzedającym jest zazwyczaj osoba fizyczna. Od tego rozróżnienia zależy, czy podatek VAT w ogóle powstanie, a jeśli tak, to jaka jego stawka będzie obowiązywać. Zrozumienie tej fundamentalnej zasady otwiera drogę do dalszej analizy szczegółowych uregulowań prawnych i praktycznych aspektów stosowania VAT-u w obrocie mieszkaniami.
Celem niniejszego artykułu jest kompleksowe omówienie zagadnienia, odpowiadając na pytanie, jaka stawka VAT obowiązuje przy sprzedaży mieszkania. Przedstawimy kluczowe zasady, które decydują o opodatkowaniu, wyjaśnimy różnice między pierwszym a kolejnym zasiedleniem oraz wskażemy, w jakich sytuacjach VAT jest należny, a w jakich nie. Skupimy się na praktycznych aspektach i rozwiejemy najczęściej pojawiające się wątpliwości, aby dostarczyć czytelnikowi rzetelną i użyteczną wiedzę.
Pierwsza sprzedaż lokalu mieszkalnego a stawka podatku VAT
Kiedy mówimy o pierwszej sprzedaży mieszkania, najczęściej mamy na myśli sytuację, w której deweloper lub inny podmiot gospodarczy sprzedaje nowe mieszkanie, które zostało przez niego wybudowane lub poddane znaczącej modernizacji. W takim przypadku, zgodnie z przepisami ustawy o VAT, takie czynności co do zasady podlegają opodatkowaniu. Podstawowa stawka podatku VAT wynosi 23%. Jest to stawka „ogólna”, która ma zastosowanie do większości towarów i usług, chyba że przepisy przewidują inne, obniżone stawki.
Warto jednak zaznaczyć, że prawo przewiduje pewne wyjątki i preferencje dotyczące mieszkań. Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku VAT sprzedaż lokali mieszkalnych, które spełniają określone warunki. Kluczowym kryterium jest tu okres od momentu pierwszego zasiedlenia. Jeśli od daty pierwszego zasiedlenia lokalu minęło więcej niż dwa lata, jego sprzedaż jest zwolniona z VAT, niezależnie od tego, kto jest sprzedającym. Zatem, nawet jeśli sprzedającym jest deweloper, ale od momentu pierwszego zasiedlenia minęły ponad dwa lata, transakcja ta może korzystać ze zwolnienia.
Jednakże, w przypadku, gdy sprzedający jest podatnikiem VAT i zdecyduje się na opodatkowanie transakcji, nawet jeśli spełnione są warunki do zwolnienia, może skorzystać z tej możliwości. Jest to tzw. opodatkowanie dobrowolne. Taka decyzja może być korzystna dla nabywcy, jeśli sam jest podatnikiem VAT i będzie mógł odliczyć podatek naliczony przy zakupie. Wtedy stosowana jest stawka 23%. Jeśli natomiast sprzedaż nie podlega zwolnieniu, a sprzedający jest podatnikiem VAT, to stawka 23% jest obligatoryjna.
Kluczowe jest zatem precyzyjne określenie, czy mieszkanie zostało już „pierwszy raz zasiedlone” i kiedy to nastąpiło. Pierwsze zasiedlenie to moment, w którym lokal został oddany do użytkowania po wybudowaniu lub po przeprowadzeniu istotnych prac modernizacyjnych. Deweloperzy muszą dokładnie dokumentować te daty, aby prawidłowo zastosować przepisy VAT.
Podsumowując, pierwsza sprzedaż mieszkania przez dewelopera co do zasady opodatkowana jest stawką 23% VAT, chyba że spełnione są warunki do zwolnienia wynikające z upływu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Sprzedający będący podatnikiem VAT może również dobrowolnie opodatkować transakcję. Precyzyjne ustalenie daty pierwszego zasiedlenia ma kluczowe znaczenie dla prawidłowego zastosowania stawki VAT lub zwolnienia.
Określenie momentu pierwszego zasiedlenia dla stawki VAT
Dla celów podatku VAT, moment pierwszego zasiedlenia jest datą, od której liczymy dwuletni okres uprawniający do zwolnienia z VAT przy kolejnej sprzedaży. Jeśli sprzedaż następuje w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, a sprzedający jest podatnikiem VAT, transakcja podlega opodatkowaniu stawką 23%. Po upływie tych dwóch lat, sprzedaż lokalu mieszkalnego jest co do zasady zwolniona z VAT. Ta zasada dotyczy zarówno deweloperów, jak i osób fizycznych, które nabyły mieszkanie od dewelopera i chcą je odsprzedać.
W praktyce pojawiają się sytuacje, w których ustalenie daty pierwszego zasiedlenia może być problematyczne. Na przykład, gdy lokal był długo pustostanem po jego wybudowaniu lub gdy przeprowadzono w nim znaczące prace remontowe lub modernizacyjne. W takich przypadkach należy analizować konkretne okoliczności. Organy podatkowe często kierują się datą protokołu zdawczo-odbiorczego, aktem notarialnym przenoszącym własność na pierwszego nabywcę lub datą zgłoszenia do użytkowania przez nadzór budowlany. Jednakże, kluczowe jest udowodnienie, że lokal faktycznie był gotowy do zamieszkania i był użytkowany.
Należy również pamiętać, że istnieją pewne specyficzne sytuacje, które mogą wpływać na ustalenie daty pierwszego zasiedlenia. Na przykład, jeśli lokal był sprzedawany w stanie surowym lub deweloperskim i nabywca sam musiał dokończyć jego wykończenie, to moment pierwszego zasiedlenia dla celów podatkowych może być ustalany inaczej. Warto w takich przypadkach skonsultować się z doradcą podatkowym, aby uniknąć błędów.
Podsumowując, data pierwszego zasiedlenia jest punktem wyjścia do określenia, czy sprzedaż mieszkania będzie zwolniona z VAT po upływie dwóch lat. Zrozumienie, co oznacza to pojęcie i jak się je ustala, jest kluczowe dla prawidłowego stosowania przepisów podatkowych i uniknięcia nieporozumień. Dokumentowanie wszelkich działań związanych z oddaniem lokalu do użytkowania jest niezwykle ważne.
Sprzedaż mieszkania przez osobę fizyczną a podatek VAT
Gdy osoba fizyczna sprzedaje mieszkanie, które nie jest jej towarem handlowym, a zostało nabyte na cele mieszkalne, zazwyczaj nie podlega ona statusowi czynnego podatnika VAT w rozumieniu ustawy. Oznacza to, że taka transakcja co do zasady nie jest opodatkowana podatkiem VAT. Osoba fizyczna nie musi rejestrować się jako płatnik VAT, składać deklaracji VAT-7 ani odprowadzać podatku od sprzedaży swojej prywatnej nieruchomości.
Jednakże, istnieją pewne sytuacje, w których sprzedaż mieszkania przez osobę fizyczną może podlegać opodatkowaniu VAT. Dotyczy to przede wszystkim przypadków, gdy sprzedaż ta ma charakter zorganizowany i powtarzalny, co może sugerować prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami. Na przykład, jeśli osoba fizyczna wielokrotnie w krótkim okresie kupuje, remontuje i sprzedaje mieszkania, organy podatkowe mogą uznać, że prowadzi ona działalność gospodarczą, a tym samym jest podatnikiem VAT. W takim przypadku sprzedaż każdego kolejnego mieszkania będzie podlegała opodatkowaniu według właściwej stawki VAT, najczęściej 23%, chyba że zastosowanie znajdzie zwolnienie.
Kluczowe znaczenie ma tutaj definicja „działalności gospodarczej” zawarta w ustawie o VAT. Obejmuje ona wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, prowadzoną samodzielnie, w sposób ciągły, nawet jeśli jest nieregularna i polega na okazjonalnym lub stałym wykonywaniu czynności w celu osiągnięcia zysku. W przypadku obrotu nieruchomościami, częstotliwość transakcji, sposób ich finansowania, sposób reklamy czy posiadanie biura mogą być brane pod uwagę przy ocenie, czy dana osoba fizyczna prowadzi działalność gospodarczą.
Jeśli jednak sprzedaż mieszkania przez osobę fizyczną nie nosi znamion działalności gospodarczej, a jest to jednorazowa transakcja sprzedaży jej prywatnego lokum, to taka sprzedaż korzysta ze zwolnienia z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy. Zwolnienie to ma zastosowanie pod warunkiem, że od daty pierwszego zasiedlenia lokalu upłynęły ponad dwa lata. Nawet jeśli od pierwszego zasiedlenia minęło mniej niż dwa lata, ale osoba fizyczna nie prowadzi działalności gospodarczej, sprzedaż jej prywatnego mieszkania zazwyczaj nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT.
Warto podkreślić, że osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej, nie ma prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy zakupie mieszkania. Dlatego też, nawet jeśli hipotetycznie sprzedaż byłaby opodatkowana, a osoba fizyczna nie mogłaby odliczyć VAT-u, byłoby to dla niej niekorzystne. Kluczowe jest zatem prawidłowe ustalenie, czy sprzedaż ma charakter incydentalny, czy też stanowi element działalności gospodarczej.
Podsumowując, sprzedaż mieszkania przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, jest zazwyczaj zwolniona z VAT, jeśli od pierwszego zasiedlenia minęły ponad dwa lata. Jeśli natomiast transakcja nosi znamiona działalności gospodarczej, może podlegać opodatkowaniu stawką 23% VAT. Zawsze warto skonsultować się z doradcą podatkowym w celu prawidłowej oceny swojej sytuacji.
Kiedy sprzedaż mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem VAT
Decydujące znaczenie dla ustalenia, czy sprzedaż mieszkania podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, ma przede wszystkim to, kto jest sprzedającym i jaki jest status prawny sprzedawanej nieruchomości. W polskim systemie prawnym podatek VAT jest podatkiem od towarów i usług, a mieszkanie, w pewnych okolicznościach, może być traktowane jako taki towar. Kluczowym rozróżnieniem jest tutaj status sprzedającego jako podatnika VAT, który prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na obrocie nieruchomościami, oraz moment pierwszej sprzedaży nieruchomości.
Podstawowa zasada mówi, że jeśli sprzedaż mieszkania dokonywana jest przez podatnika VAT w ramach jego działalności gospodarczej, to taka transakcja co do zasady podlega opodatkowaniu. Dotyczy to przede wszystkim sytuacji, gdy deweloper sprzedaje nowe mieszkania, które wybudował. W takich przypadkach stosuje się podstawową stawkę VAT w wysokości 23%. Należy jednak pamiętać o wspomnianym wcześniej zwolnieniu z VAT, które może mieć zastosowanie, jeśli od pierwszego zasiedlenia lokalu minęło więcej niż dwa lata. Wtedy sprzedający, będący podatnikiem VAT, może skorzystać ze zwolnienia lub, na własne życzenie, opodatkować transakcję.
Istnieją również inne sytuacje, w których sprzedaż mieszkania może podlegać VAT, nawet jeśli nie jest to pierwsza sprzedaż przez dewelopera. Na przykład, gdy właściciel mieszkania, będąc zarejestrowany jako podatnik VAT, zdecyduje się na dobrowolne opodatkowanie sprzedaży swojego mieszkania. Taka decyzja może być uzasadniona, jeśli nabywca jest również podatnikiem VAT i będzie mógł odliczyć podatek naliczony przy zakupie. Wówczas transakcja jest opodatkowana stawką 23%.
Należy również wziąć pod uwagę obrót wtórny. Jeśli mieszkanie zostało nabyte przez osobę fizyczną od dewelopera, a następnie ta osoba fizyczna odsprzedaje je po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, transakcja ta jest zwolniona z VAT. Jeśli jednak osoba fizyczna nabyła mieszkanie i prowadzi działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami, może być zobowiązana do opodatkowania sprzedaży VAT-em, nawet jeśli jest to już kolejne zasiedlenie.
Oto sytuacje, w których sprzedaż mieszkania zazwyczaj podlega opodatkowaniu VAT:
- Pierwsza sprzedaż mieszkania przez dewelopera lub inny podmiot gospodarczy, który wybudował lub znacząco zmodernizował lokal, jeśli nie upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia.
- Sprzedaż mieszkania przez podatnika VAT w ramach prowadzonej działalności gospodarczej, nawet jeśli minęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia, gdy sprzedający zdecyduje się na opodatkowanie dobrowolnie.
- Sprzedaż mieszkania przez osobę fizyczną, która prowadzi działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami i traktuje sprzedawane mieszkanie jako towar handlowy.
Ważne jest, aby dokładnie przeanalizować wszystkie okoliczności związane z transakcją sprzedaży mieszkania, w tym status sprzedającego, datę pierwszego zasiedlenia oraz charakter prowadzonej działalności gospodarczej. W razie wątpliwości, zawsze warto skonsultować się z profesjonalnym doradcą podatkowym, który pomoże prawidłowo zinterpretować przepisy i uniknąć błędów.
Zwolnienie od podatku VAT przy sprzedaży mieszkania
Prawo do zwolnienia od podatku VAT przy sprzedaży lokali mieszkalnych jest istotnym elementem polskiego systemu podatkowego, mającym na celu ułatwienie dostępu do mieszkań i ograniczenie obciążeń fiskalnych związanych z rynkiem nieruchomości. Głównym przepisem, który reguluje tę kwestię, jest art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT. Zgodnie z tym przepisem, zwalnia się od podatku VAT dostawę budynków, budowli lub ich części będących przedmiotem prawa własności lub użytkowania wieczystego, pod warunkiem że od daty pierwszego zasiedlenia minęło więcej niż dwa lata.
Kluczowym kryterium dla zastosowania tego zwolnienia jest zatem upływ dwuletniego okresu od momentu pierwszego zasiedlenia lokalu mieszkalnego. Jak już wspomniano, pierwsze zasiedlenie to zazwyczaj moment, w którym lokal został oddany do użytkowania po wybudowaniu lub istotnej modernizacji i nadaje się do zamieszkania. Jeśli sprzedaż następuje po upływie dwóch lat od tej daty, transakcja jest zwolniona z VAT.
Zwolnienie to ma zastosowanie zarówno do pierwszej, jak i kolejnych sprzedaży mieszkań, pod warunkiem spełnienia kryterium dwuletniego okresu od pierwszego zasiedlenia. Oznacza to, że jeśli deweloper sprzedaje mieszkanie po upływie dwóch lat od jego pierwszego zasiedlenia, transakcja ta również może korzystać ze zwolnienia. Jednakże, w przypadku deweloperów, którzy są podatnikami VAT czynnymi, istnieje możliwość dobrowolnego opodatkowania takiej transakcji. Decyzja ta może być korzystna, jeśli nabywca będzie mógł odliczyć VAT naliczony.
Warto również wspomnieć o art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT, który stanowi, że zwalnia się z VAT dostawę budynków, budowli lub ich części pod warunkiem, że w okresie krótszym niż dwa lata od pierwszego zasiedlenia dokonano takiej dostawy w ramach pierwszego zasiedlenia. Jest to przepis o charakterze porządkującym, który w pewnych sytuacjach może wykluczać zwolnienie. Niemniej jednak, główne zastosowanie ma wspomniany wcześniej art. 43 ust. 1 pkt 10.
Zwolnienie od VAT ma istotne implikacje dla sprzedającego i nabywcy. Sprzedający, który korzysta ze zwolnienia, nie musi odprowadzać VAT-u do urzędu skarbowego, co upraszcza procedury. Nabywca, który nie jest podatnikiem VAT, również zyskuje, ponieważ cena zakupu nie jest powiększona o podatek VAT. Jednakże, jeśli nabywca jest podatnikiem VAT i kupuje mieszkanie od sprzedającego korzystającego ze zwolnienia, nie będzie mógł odliczyć podatku VAT naliczonego, co może być dla niego niekorzystne.
Podsumowując, zwolnienie od podatku VAT przy sprzedaży mieszkania jest powszechnie stosowaną zasadą, która obowiązuje, gdy od daty pierwszego zasiedlenia lokalu minęło więcej niż dwa lata. Jest to kluczowy przepis dla rynku nieruchomości, który wpływa na cenę mieszkań i strategie sprzedających.
Obowiązek podatkowy VAT przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnych
Obowiązek podatkowy w zakresie VAT przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnych jest kwestią złożoną, zależną od wielu czynników. Jak już wielokrotnie podkreślano, kluczowe znaczenie ma status sprzedającego. Jeśli sprzedający jest podatnikiem VAT czynnym, prowadzącym działalność gospodarczą, jego transakcje sprzedaży nieruchomości co do zasady podlegają opodatkowaniu VAT, chyba że przepisy przewidują zwolnienie. W przypadku pierwszych zasiedleń przez deweloperów, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dostawy towaru, czyli najczęściej z chwilą przeniesienia prawa własności.
Stawka VAT, która ma zastosowanie w przypadku obowiązkowego opodatkowania, to zazwyczaj 23%. Jest to stawka podstawowa, która obowiązuje, gdy nie ma zastosowania żadna inna, obniżona stawka lub zwolnienie. Warto jednak pamiętać, że istnieją pewne specyficzne sytuacje, które mogą wpływać na stosowanie stawki VAT, choć w przypadku mieszkań jest to rzadkość. Głównym mechanizmem jest tutaj zwolnienie od podatku, które omówiliśmy wcześniej.
Istotne jest również to, kiedy powstaje obowiązek podatkowy. Zgodnie z ustawą o VAT, w przypadku dostawy towarów, obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dostawy towaru. W odniesieniu do nieruchomości, momentem dostawy jest najczęściej moment przeniesienia prawa własności, co następuje w momencie zawarcia aktu notarialnego. W przypadku umów przedwstępnych, gdzie następuje wpłata zadatku lub zaliczki, obowiązek podatkowy może powstać wcześniej, z chwilą otrzymania zapłaty.
Dla sprzedającego, który jest podatnikiem VAT, konsekwencją powstania obowiązku podatkowego jest konieczność wystawienia faktury VAT, wykazania należnego VAT-u w deklaracji podatkowej i jego odprowadzenia do urzędu skarbowego. Jeśli sprzedaż jest opodatkowana, a sprzedający sam ponosił koszty związane z budową lub zakupem mieszkania, może również odliczyć podatek VAT naliczony związany z tymi kosztami.
W przypadku sprzedaży przez osobę fizyczną, która nie jest podatnikiem VAT i nie prowadzi działalności gospodarczej, obowiązek podatkowy VAT nie powstaje. Taka sprzedaż jest poza zakresem ustawy o VAT, chyba że zostanie uznana za działalność gospodarczą. Wtedy jednak następuje rejestracja jako podatnik VAT i powstaje obowiązek podatkowy.
Warto podkreślić, że przepisy dotyczące VAT-u na nieruchomości są skomplikowane i często podlegają interpretacjom. Dlatego też, w przypadku jakichkolwiek wątpliwości dotyczących powstania obowiązku podatkowego VAT przy sprzedaży mieszkania, zawsze zaleca się konsultację z doświadczonym doradcą podatkowym lub prawnikiem specjalizującym się w tej dziedzinie. Prawidłowe rozliczenie podatku VAT jest kluczowe dla uniknięcia sankcji i problemów z urzędem skarbowym.
Kiedy można zastosować obniżoną stawkę VAT dla mieszkań
W polskim systemie prawnym, w odniesieniu do nieruchomości mieszkalnych, obniżone stawki VAT są rzadko stosowane, a dominującym mechanizmem jest albo podstawowa stawka 23%, albo zwolnienie od podatku. Ustawa o VAT przewiduje wprawdzie możliwość stosowania niższych stawek dla niektórych obiektów budowlanych, jednakże w praktyce dotyczą one głównie usług budowlanych czy remontowych, a nie samej sprzedaży lokali mieszkalnych.
Najczęściej spotykaną stawką VAT przy sprzedaży mieszkań, które podlegają opodatkowaniu, jest stawka podstawowa 23%. Ma ona zastosowanie do pierwszej sprzedaży mieszkań przez deweloperów, jeśli nie są spełnione warunki do zwolnienia, a sprzedaż nie jest dobrowolnie zwolniona przez sprzedającego. Dotyczy to również sytuacji, gdy osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami sprzedaje mieszkanie jako towar handlowy.
Istnieją jednak pewne sytuacje, w których mogłaby być zastosowana niższa stawka VAT, choć zazwyczaj nie dotyczy to bezpośrednio sprzedaży gotowych mieszkań, a raczej związanych z nimi usług. Na przykład, usługi budowlane, remontowe lub modernizacyjne dotyczące budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, mogą być opodatkowane obniżoną stawką VAT w wysokości 8%. Ta stawka ma zastosowanie do określonych prac, wymienionych w przepisach, i jest związana z konkretnymi rodzajami obiektów.
W kontekście samej sprzedaży mieszkań, próba zastosowania obniżonej stawki VAT 8% jest zazwyczaj niemożliwa, chyba że przepisy uległyby znaczącej zmianie lub istniałaby bardzo specyficzna interpretacja. Kluczowe jest rozróżnienie między dostawą towaru (sprzedażą mieszkania) a świadczeniem usług (np. budowlanych). Ustawa o VAT jasno określa, kiedy stosuje się poszczególne stawki.
Zwolnienie z VAT, o którym wielokrotnie mówiliśmy, jest najbardziej powszechnym sposobem na „obniżenie” obciążenia podatkowego przy sprzedaży mieszkań. Jeśli od pierwszego zasiedlenia minęły dwa lata, sprzedaż jest zwolniona z VAT, co oznacza brak podatku do zapłaty. To właśnie zwolnienie stanowi główną ulgę podatkową w obrocie nieruchomościami mieszkalnymi.
Podsumowując, bezpośrednie zastosowanie obniżonej stawki VAT 8% do sprzedaży gotowych mieszkań jest w polskim prawie bardzo rzadkie, a wręcz niemożliwe w typowych sytuacjach. Dominującą stawką jest 23% lub zwolnienie od podatku po upływie dwóch lat od pierwszego zasiedlenia. Niższe stawki VAT dotyczą głównie usług związanych z budownictwem i remontami.
Co musisz wiedzieć o VAT przy sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego
Sprzedaż mieszkania z rynku wtórnego, czyli takiego, które zostało już wcześniej zasiedlone i sprzedane, jest zazwyczaj transakcją zwolnioną z podatku VAT. Kluczowym warunkiem do zastosowania tego zwolnienia jest upływ ponad dwóch lat od daty pierwszego zasiedlenia lokalu. Jest to zapis zawarty w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT i stanowi on fundamentalną zasadę dla transakcji na rynku wtórnym nieruchomości.
Jeśli sprzedający jest osobą fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie obrotu nieruchomościami, a mieszkanie było jej prywatnym miejscem zamieszkania, to sprzedaż ta nie podlega opodatkowaniu VAT, nawet jeśli upłynęły dopiero dwa lata od pierwszego zasiedlenia. W takiej sytuacji osoba fizyczna nie jest podatnikiem VAT i nie musi rejestrować się ani składać deklaracji VAT. Jest to najczęstszy scenariusz sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego przez osoby prywatne.
Sytuacja może się zmienić, jeśli sprzedający jest podatnikiem VAT czynnym i prowadzi działalność gospodarczą polegającą na obrocie nieruchomościami. Wówczas, nawet sprzedając mieszkanie z rynku wtórnego, może być zobowiązany do opodatkowania transakcji VAT-em. Dotyczy to sytuacji, gdy sprzedający traktuje dane mieszkanie jako towar handlowy. Wówczas, niezależnie od upływu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia, sprzedaż może być opodatkowana stawką 23% VAT. Sprzedający ma jednak możliwość dobrowolnego zastosowania zwolnienia, jeśli spełnione są warunki (czyli upłynęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia).
Warto również zwrócić uwagę na moment pierwszego zasiedlenia. Jeśli mieszkanie było długo puste lub przechodziło gruntowne remonty, ustalenie tej daty może być kluczowe. Dokumentacja taka jak protokoły odbioru, akty notarialne czy zgłoszenia do użytkowania są w tym przypadku bardzo ważne.
Kolejnym aspektem jest faktura VAT. Jeśli sprzedaż jest zwolniona z VAT, sprzedający nie wystawia faktury VAT, a jedynie zwykły dokument sprzedaży lub potwierdzenie transakcji. Jeśli natomiast sprzedaż jest opodatkowana, sprzedający musi wystawić fakturę VAT z wykazanym podatkiem należnym.
Podsumowując, sprzedaż mieszkania z rynku wtórnego jest najczęściej zwolniona z VAT, pod warunkiem że od pierwszego zasiedlenia minęły ponad dwa lata. Osoby fizyczne sprzedające swoje prywatne mieszkania zazwyczaj nie podlegają VAT. Wyjątkiem są sytuacje, gdy sprzedający prowadzi działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami lub dobrowolnie decyduje się na opodatkowanie transakcji.
„`
